賃貸住宅「更新料」訴訟 |
[オーナー通信], [気になるニュース・コラム] |
大阪高等裁判所において、「更新料の契約条項は消費者の利益を一方的に害しており、消費者契約法に照らして無効」との判決がでました。
この「更新料は無効」の文字が新聞各紙で取り上げられていますが、内容をよく読むと、今回のケースはかなり特殊な事案のようです。
具体的には、月額賃料45,000円に対して、１年毎の契約更新で更新料が１０万円。
東京のように２年契約が中心の地域に当てはめると、２年で更新料が賃料の約４．５か月分。
京都の地域性もあるのかもしれませんが…
裁判長は、１審において「更新料を賃料の前払いとみなした」ことに対して、「更新料がかなりの高額で前払いとみるのは困難。」と指摘しています。
また地方裁判所では、今回と違う判決が多いとのことです。
高等裁判所の判断は今回が初めてですが、家主側は上告する方針とのことですので、近いうちに最高裁判所の判断が出るのか、個別案件として更新料の問題には触れないのか…
更新料の問題は、賃貸人の収益や経営計画に直結するだけに、注意深く見ていかなければならない問題です。
江東区における小学校選択制度が一部変更になります |
[気になるニュース・コラム] |
江東区の小学校・中学校では、学区外の学校を自由に選択できる「学校選択制度」を採用していますが、小学校選択制度が一部変更されます。
まもなく手続きの始まる、来年入学の小学校１年生からの一部変更され、小学校の選択範囲は原則徒歩圏内となるそうです。
新聞記事によると、「地域の一体感を維持し、コミュニティーの希薄化を防ぎたい」というのが理由のようですね。
詳細は下記の関連リンクをクリックしてご覧いただけます。
賃貸保証会社リプラスの倒産 |
[気になるニュース・コラム] |
昨日賃貸業界にとって影響のある倒産のニュースが入ってきました。
大手ハウスメーカー系のサブリースに強い、滞納家賃保証のリプラスが破産というニュースです。
８月に不動産ファンド事業の売却などでニュースになっていましたので、もしかしたら？という不安はありましたが、現実のものになってくると今後の影響が心配ですね。
当社の管理物件ではリプラスは利用していませんが、仲介させていただいた物件で利用したことは何回かあります。
また、ハウスメーカーへサブリースを行っている建物が１棟。こちらはハウスメーカー関連会社がリプラスを利用しているので、転貸人であるハウスメーカーと賃借人の間で調整することになると思います。
今回のケースは賃貸保証業よりも、不動産投資ファンドが引き金になったような気がしますが、賃貸保証事業を行う会社や、保証事業に対する保険のような制度が必要になってくるのではないでしょうか。
それにしても大手ハウスメーカーに対する賃貸保証シェアが大きい会社の倒産が、今後どのように影響を与えていくか注視していきたいと思います。
以下は、住宅新報のニュースからの転載です。
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「滞納家賃保証などを行うリプラスが破産」
賃貸住宅の滞納家賃保証サービス事業などを行うリプラスは９月24日、東京地方裁判所に破産手続き開始の申し立てを行った。負債総額は325億7,057万992円。
同社は、02年９月の設立。賃貸住宅に関する滞納家賃の保証サービス事業のほか、不動産私募ファンドのアセットマネジメント事業（不動産私募ファンド事業）、ＲＥＩＴ事業（不動産投資法人の運用事業）を中核に据え、事業を行っていた。
しかし、米国におけるサブプライムローン問題により、ファンドの活動が不活性化し、想定していたフィーが大幅に低下。９月に入り、運転資金の確保が不可能となり、支払不能に陥ったため、事業継続を断念した。
平成20年住宅・土地統計調査が実施されます |
[オーナー通信] |
総務省統計局では、本年10月1日現在で、都道府県・市区町村を通じて平成20年住宅・土地統計調査を実施します。
この調査は、住宅等人が居住する建物と、それらに居住している世帯に関する実態を把握し、その現状と推移を全国及び地域別に明らかにするもので、５年ごとに実施されています。
また、同調査は、国や地方公共団体における「住生活基本計画」の成果指標や耐震診断・耐震化率の目標設定など、住宅・土地関連施策の基礎資料として利用されます。
マンション・アパート等の管理人、管理会社、管理組合の皆様におかれましては、「統計調査員」が建物にお住まいの世帯にお伺いした際は、ご協力をお願いいたします。
「参考資料：平成20年住宅・土地統計調査の実施について.pdf」を開く
機械式立体駐車場でのアスベスト（石綿）検出について |
[オーナー通信] |
機械式立体駐車場でのアスベスト（石綿）検出について、本日朝刊１面で報道されています。
本件について当社にて管理しております機械式立体駐車場の、施工並びに保守管理会社へ確認いたしましたところ、下記の通り報告がありましたので、お知らせいたします。
●報道されている機械式立体駐車場とは仕様・タイプが異なり、当社が管理している機械式立体駐車場については、全ての機械式立体駐車場において、報道されているようなアスベストは使用しておりません。
なお報道の内容は読売新聞の記事によると、以下の内容です。
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建築基準法で定める新築時の基準の約１６０倍にあたるアスベスト（石綿）が東京都千代田区内の機械式立体駐車場で検出されていたことが３０日、分かった。区は近く、同法に基づき、所有者に飛散防止策を指導する方針。
立体駐車場は耐火材がむき出しの状態で設置されていることが多く、一般の建造物より石綿飛散の危険性が高いとみられているが、国土交通省が都道府県を通じて実施する民間建物の調査の対象外。石綿が耐火材として多用されていた１９５０年代半ばから８０年代後半までに建てられた機械式立体駐車場は全国に２万８０００基以上あり、専門家からは「早急な調査が必要」との声があがっている。
これを受け、区は区内の主な立体駐車場管理会社５社に調査を依頼。この結果、２社の計４０９基のうち少なくとも１５基では基準の１０倍以上の石綿が検出されたが、残る３社は「調査していないので対応できない」としている。
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借地権の長所と短所 |
[不動産豆知識] |
借地権は、大きく区分すると、「旧借地法（旧法）」と「現在の借地借家法（新法）」に区分されます。旧法借地権は新法借地権に比べて、借地人の権利が強くなっています。
以下は旧法借地権に関する説明です。
借地権のメリットとしては、
・所有権よりも安く買えるので、同じ金額であれば広い土地・利便性のよい土地を購入できる。
デメリットとしては、
・地代（借地賃料）の支払が必要（一般的に固定資産税の２〜３倍程度。なお土地の固定資産税は地主負担）
・借地権上の建物を、増築・大規模修繕や建替えをする場合、木造や軽量鉄骨の建物（非堅固建物）から重量鉄骨・鉄筋コンクリートなどの建物（堅固建物）へ建替える場合の条件変更、第三者への譲渡、などの場合に承諾料の支払が必要。
・非堅固で２０年、堅固建物は３０年ごとに更新料が必要。
・借地権上の建物を担保に借入を行う場合、地主の印鑑と印鑑証明が必要。
・そのときの時勢により、所有権に対する借地権の金融機関による担保評価に変動がある。
各種承諾料については、過去から多数の判例が出ているため、ある程度の目安が出ています。また相続のようなケースでも名義変更の場合は承諾料は不要です（遺贈を除く）。
メリットに比べてデメリットの記載が多くなっていますが、購入代金が安いので、多くの判例を参考に更新料の支払を勘案しても、建替えや譲渡の予定がない場合は、購入代金の安さは、大きなメリットとなると思います。
承諾料については下記のページも是非ご覧下さい。
亀戸の不動産賃貸、売買は大竹商事「不動産豆知識〜借地」
賃貸における駐車場と消費税 |
[オーナー通信], [不動産豆知識] |
先日、東証１部上場の賃貸アパート大手管理会社が、消費税の申告漏れを指摘されたとの記事がありました。
これは、「舗装されたりフェンスが設置されたりした駐車場の賃貸料は課税対象になることを、その会社が知らなかったために、税務調査を受けるまで賃貸料にかかる消費税を一切納めていなかった。」というものです。
そこで簡単にですが、駐車場と消費税について書いてみますね。
なお判断に迷った場合は、税理士さん等に必ず確認をお願いします。ここに書いていることはあくまで参考ということで(^^ゞ
消費税を納める必要があるか無いかは、駐車場収入だけで判断するのはちょっと危ないんです。建物に付属する駐車場がある場合は要注意です。
駐車場の賃料収入が1000万円以下でも、住宅部分を除く店舗や事務所の賃料収入、他に不動産以外の事業収入がある場合は、これらの収入と駐車場収入を合算して考える必要があります。
そして駐車場付共同住宅には、さまざまな形態がありますよね。
各住戸に駐車場一区画を必ず割り当てていて、住宅の賃貸契約に付随している場合は、住宅の貸付とみなして消費税の対象となりませんが、それ以外の駐車場は施設の設置状況によって課税が判断されますので、該当するか不安な場合は確認することも必要です。
なお駐車場貸付の場合、消費税と個人事業税の扱いが異なりますので、こちらも注意が必要です。
個人事業税における駐車場業の認定基準は、駐車可能台数が１０台以上、建築物である駐車場や機械駐車場の場合台数に関係なく、駐車場業と認定されます。
賃貸不動産経営管理士に登録 |
[オーナー通信] |
賃貸不動産経営管理士協議会において賃貸不動産経営管理士に登録いたしました。
賃貸不動産経営管理士協議会とは、日本賃貸住宅管理協会、全国宅地建物取引業協会連合会、全日本不動産協会の３団体により設立された協議会で、そして賃貸不動産経営管理士は、団体を横断した統一資格です。
以下は賃貸不動産経営管理士協議会のホームページからの抜粋です。
詳しいことは協議会のページをご覧いただければと存じます。
−−−（以下抜粋）−−−
財団法人日本賃貸住宅管理協会、社団法人全国宅地建物取引業協会連合会並びに社団法人全日本不動産協会の3団体は、賃貸不動産管理業務が持つ公共性と社会的意義の重要性に鑑み、これまで個々に培ってきた専門知識やノウハウを集約・高度化し、団体にとらわれない広く社会に門戸を開いた統一資格として賃貸不動産経営管理士を育成することといたしました。
この賃貸不動産経営管理士が高い倫理の下で育んだ専門知識を幅広く社会に提供し、賃貸不動産管理業の適正・高度化、さらには高い社会的評価を受けることにより賃貸不動産市場の活性化と健全化を促し、国民生活の向上に貢献することを目的に賃貸不動産経営管理士協議会をここに設立されました。
法定相続の順番と代襲相続 |
[不動産豆知識] |
不動産の活用を考える上で、相続を想定した検討を行なう必要があることがあります。
その中で、ご相談をいただいたお客様へお話しするときに、私の説明が不十分で判りにくい、或いは誤って認識してしまうことが多いのが、代襲相続と再代襲があります。
私も資料を確認しないと誤ってしまうことがあるので、簡単にまとめてみますね。
なお下記のほかにも、遺言、遺留分・遺留分減殺請求、相続放棄や同時死亡の推定など 、いろいろな要素が絡み合ってきますので、実際に相続があった場合は、専門家にご相談いただくのが宜しいと思います。
以下は、法定相続の場合です
なお配偶者（夫または妻）は常に相続人になりますが、籍が入っていない内縁関係の場合は相続権はありません。（不動産の賃貸借関係では権利の継承として認められる場合もあります）
●優先順位１：配偶者と直系卑属（子・孫等。養子縁組した養子、養子に出した実子も含む）
●優先順位２：配偶者と直系尊属（父母、祖父母等）
●優先順位３：配偶者と兄弟姉妹
●直系卑属・尊属・兄弟姉妹がない場合は配偶者
ここで確認しておかなければならないのが代襲相続です
直系卑属と兄弟姉妹には、「代襲相続」が認められています。代襲相続とは、本来優先的に相続する人が被相続人より先に死亡している場合、その子や孫が代わって相続人になることです。
直系卑属では、代襲者もすでに死んでいたという場合は、その子がさらにその代襲者になります。これを再代襲といいます。
ここで注意が必要なのは下記の点です。
●兄弟姉妹の場合はその子（甥・姪）までしか代襲しない
●配偶者は代襲相続できない
兄弟姉妹の再代襲は、２０数年前の法改正で認められなくなっています。
最後に補足ですが、
・胎児は出生によって相続できる
・非嫡出子は認知されると相続できる
・連れ子は相続できないが、生前の養子縁組によって相続できる
とにかく相続に関しては色々な場合があるので、私たちも仕事で直面したときには、戸籍謄本を注意深く読んで、必ず専門家の判断を仰ぎながら仕事を進めています。
途中の内縁関係のところでも書きましたが、相続や遺言による遺贈と不動産の賃貸借関係は、ケースによって異なる場合があります。不動産豆知識で書いた、「借地権における譲渡承諾料〜相続、遺贈、生前贈与」もその一例です。
もし不安に感じる点がありましたら私どもに気軽にご相談くださいね。
…私の勉強にもなりますので♪…
路線価と不動産価格 |
[不動産豆知識], [気になるニュース・コラム] |
2007年分の路線価が発表されました。
路線価とは、相続税や贈与税の算出基準となる価格で、公示価格の８割程度に設定されているものです。
例年ですと、発表から詳細の閲覧ができるようになるまで若干時間がかかっていましたが、今年は今朝の段階で閲覧ができるようになっていました。こういうスピードアップはいいですね♪
路線価の閲覧は国税庁のホームページからできます。
さて江東区の最高路線価は、江東東税務署管内が亀戸５丁目の亀戸駅北口ロータリー、江東西税務署管内が門前仲町２丁目交差点の永代通り側でした。
亀戸５丁目は23.3％アップで106万円/平米、門前仲町２丁目が22.0％アップで100万円/平米。
宅建江東区支部の地価調査委員会では、この数年は門前仲町２丁目を江東区最高地価としています。「亀戸が最高路線価？？？」とも思いましたが、まあ誤差の範囲内でしょう。
ただ全般に感じるのは、実勢価格との乖離です。目安とされている公示価格に対しても７割程度の設定になっているようです。昨年から、亀戸でも土地の値上がりが顕著に出始めましたが、土地の形状や広さ・利用度によって隣同士の土地であっても、取引される価格が「大きく違う」というのが、ここ数年の取引の現状で、今回の路線価は「その調整段階にある」というのが私の個人的な認識です。
路線価は先ほども書きましたように、相続税や贈与税の算出基準となる数字なので、相続や贈与があった場合に直接影響してきます。その他にも、細かい裏路地まで土地の価格が記載されているという点で、土地取引や担保設定の参考に、借地権の関する承諾料の算出に、と色々な場面で参考にされています。
もし路線価を参考にされることがあった場合は、地元の私どもにも一度相談されることをお勧めします。
繰り返しになりますが、土地の形状や広さ・利用度によって隣同士の土地であっても、取引される価格が「大きく違う」というのが、ここ数年の取引の現状だからです。
不動産には公示価格・基準地標準価格・路線価・固定資産税評価額・不動産鑑定評価額・実勢取引価格など、さまざまな価格というものがあります。
参考のため、公の機関が算出している不動産の価格について以下に簡単にご紹介しますね。
●公示価格は、国土交通省が発表する1月1日現在での価格。
●基準地標準価格は都道府県が発表する7月1日時点での価格。
●路線価は、国税庁が発表する相続税・贈与税の算出基準となる金額で、公示価格の8割程度。
●固定資産税評価額は、地方公共団体が固定資産税を徴収するために算出した金額で、公表されません。また急激な価格の変動があった場合は調整を入れるため、実際の不動産価格と異なった変動となることがあります。
防火管理者・消防計画 |
[オーナー通信] |
今日は防火管理者の選任と消防計画の策定について、城東消防署で教えていただきました。
以前、遠方のオーナー様から、賃貸管理とともに「特定建物の防火管理業務」を受けて欲しいとの依頼をいただき、防火管理者を引き受けたことがあるんです。
オーナー様が建物を売却された関係で、それ以来、防火管理者にはなっていませんでした。
今般、大竹ビルの防火管理者として消防計画の策定をするにあたって、建物規模による変更点・消防関係法令の変更点を確認させていただいたんです。
なお余談になりますが、防火管理業務を受託するためには、「防火管理教育担当者」の資格が必要となり、当社では、この「防火管理教育担当者」の資格を取得しております。
現在は、防火管理業務を受託している物件はありませんが、特定建物オーナー様への防火管理に関するお手伝いも不動産賃貸管理業務の一部として積極的に行なっております。
防火管理教育担当者とは…
防火管理業務の一部の受託を業とする者における、防火管理業務に従事するものに対して、防火・防災に関する知識・技能の向上を図るため、組織的、計画的な教育を行なう者
航空写真で亀戸の駐車場検索 |
[オーナー通信] |
当社のホームページでは、売買物件の地図検索に続いて、賃貸物件も地図で検索できるように準備を進めています。これから徐々に物件数を増やしていきます。
とりあえず亀戸の駐車場物件検索へは物件登録を行ないましたが、地図でみるよりも航空写真でみるほうが、道路の幅や駐車場の規模もわかって良い感じです♪
駐車場の配置図を一緒に見ていただくと、より判りやすいですよ。
これで賃貸・売買・地域情報を地図で見られるようになりましたが、事情で地図一覧に公開できない物件も多数ありますので、未公開の物件はお問合せください。
江東区：１０月から中学生以下医療費全額補助？ |
[気になるニュース・コラム] |
今朝の毎日新聞の記事によると、江東区では１０月から中学生以下の医療費が、所得制限や、入院通院に係わりなく無料なるとのことです。
現在は、入院は中学生以下、通院は小学３年生以下が無料となっていますが、今回その枠が拡大されます。
なお、江東区ホームページでは平成19年度補正予算（第１号）（案）として掲載されていますが、この関係記事でしょうか？
私としては、まだ（案）が付いているので本決定ではないような気もするのですが、できれば可決承認されて、継続的な事業として行なって欲しいと願っています。
参考ページ：毎日新聞東京版
トップベース工法（コマ型基礎工法） |
[オーナー通信], [不動産豆知識] |
これは、トップベース工法（コマ型基礎工法）を採用した建築現場での写真です。
トップベース工法は、基礎地盤にコマ型のコンクリートブロックを敷く地盤改良工法で、国土交通省の新技術情報提供システムに載っている、新しいタイプの工法です。
たびたび私の日記で登場していただいている畳屋さんから、「建替え工事で新しい工法で建築する」とお話をいただき、お言葉に甘えて早速現場を拝見させていただきました。
土木工事で採用している現場が多いそうで、近いところでは北十間川の護岸工事で使われたそうです。
建物の基礎でも、この工法が利用できるとのことで、支持基盤への杭工法や摩擦杭の工法の他に、亀戸を初めとする江東区・墨田区などで、地盤改良工法として今後増えてくるのではないでしょうか。
借地権における譲渡承諾料〜相続、遺贈、生前贈与 |
[不動産豆知識] |
借地権を譲渡する場合には、原則として地主の承諾が必要で、その際に譲渡承諾料の支払が必要になってきます。金額的には借地権価格の10％というケースが圧倒的に多いようです。
ただし、相続による名義変更の場合は譲渡承諾料の問題は発生しません。
法定相続や遺産分割協議書による相続であれば、その旨を地主さんへ連絡するだけで一般的には大丈夫です。
銀行から抵当権等の問題で、借地契約名義の確認等の書類提出を求められた場合には、地主さんへ捺印していただく必要が出てきますので、謝礼程度が必要になる場合もあります。
それ以外の遺言による遺贈等の場合は、承諾料が必要となりますのでご注意下さい。
次に、息子さんに生前贈与したいというようなケースです。
税理士さんになどに相談して、「生前贈与を行なっても税金がかからない」という場合でも、譲渡承諾料（名義変更承諾料）がかかります。
推定相続人に対する生前贈与の場合も、譲渡承諾料が必要になることが多いのです。
といっても、借地権が相続された場合に譲渡承諾料の支払が原則必要ないことから、通常の譲渡承諾料よりは安くなるのですが、
「借地権の推定相続人への生前贈与の場合、譲渡承諾料の支払をする」
という裁判所の判例があるので注意が必要です。
